Vous être propriétaire et vous avez remarqué que votre locataire ne vous a pas versé son loyer depuis plusieurs mois ? Cette situation est banale, pour autant, elle ne doit pas durer. Afin de régler ce désagrément calmement et de récupérer vos impayés de loyer dans le respect du droit, découvrez quels sont vos recours.
Faire face aux impayés des loyers : le règlement à l’amiable
De manière générale, lorsqu’un
litige survient entre deux personnes, il est toujours conseillé de tenter un règlement à l’amiable avant de saisir une juridiction. Cela vaut également pour cette situation, lorsqu’un propriétaire constate un retard de paiement des loyers, il doit dans un premier temps prendre contact avec son locataire. Cette discussion doit se faire le plus tôt possible, à partir du moment où il y a un retard de plus de deux mois dans le paiement du loyer, il convient d’intervenir. Cela peut se faire de façon informelle, par téléphone ou par simple envoi de courrier. Le propriétaire, conciliant, ouvre le dialogue afin de comprendre les circonstances qui justifient ces impayés et peut même proposer au locataire des solutions comme le fonds de solidarité pour le logement. Si les dispositifs gratuits ne suffisent pas, le propriétaire peut s’adresser à la personne qui s’est portée caution pour le locataire. L’autre possibilité revient à contacter l’assureur du locataire si ce dernier a souscrit à une assurance qui le couvre en cas d’impayés. En somme,
saisir le tribunal doit se faire en ultime recours, lorsqu’aucun compromis ne règle le problème ou que le locataire est malhonnête ou de mauvaise foi.
Contacter la Caisse d’Allocations Familiale pour signaler les loyers non-payés
Le droit français incite le propriétaire à faire toutes les démarches pour régler ce conflit. Si un arrangement à l’amiable n’a pas été trouvé avec le locataire, son bailleur peut déclarer les
loyers impayés à la CAF. Attention, cette alternative n’est possible que dans la mesure où le locataire bénéficie d’une aide au logement. Le but est de maintenir le versement de cette aide afin de compenser la dette locative et éviter l'expulsion du locataire. À partir du moment où la saisine d’impayé a été enregistrée par l’organisme, des conditions sont à respecter pour que la procédure aboutisse. Le propriétaire est chargé de signaler l’impayé dans les deux mois qui suivent sa constatation. Pour rappel, la Caf estime qu’elle peut intervenir dans cette situation lorsque le locataire n’a pas versé à son bailleur l’équivalent de deux fois le montant brut, hors charges, de ce qu’il doit par mois. Une fois la procédure d’impayé jugée recevable, la Caf maintient le versement de l’aide au logement sur une période de 6 mois. Il faut donc que le bailleur trouve une solution durant cette période pour récupérer la totalité de son dû.
Faire résilier le bail si le contrat le permet
La résiliation du bail constitue l’étape qui précède l’expulsion du locataire. Il s’agit d’une alternative qui sous-entend que, malgré les démarches qui ont été entreprises par le bailleur, un arrangement financier n’a pas été trouvé. Dans ce cas, cette procédure de résiliation n’est possible que si le contrat de bail établi entre les deux parties contient une clause résolutoire. Cette clause permet une résiliation automatique du bail lorsque le locataire ne paye pas son loyer dans les conditions préétablies. Il est avantageux pour n’importe quel propriétaire de faire figurer cette clause dans tout contrat de bail, elle n’est cependant pas obligatoire. Ainsi, le bailleur doit vérifier qu’elle existe, auquel cas, il devra directement contacter un huissier de justice. Ce professionnel assignera alors le locataire en justice et le juge devra constater s’il y a faute avérée, qui justifierait une expulsion. Si le bail contient une clause résolutoire, l’huissier envoie au locataire un commandement de payer. Le locataire aura alors deux mois à compter de réception du courrier pour rembourser la somme. Si ce dernier est toujours dans l’incapacité de payer, le propriétaire doit
saisir le tribunal obtenir une résiliation du bail ainsi que l’autorisation d’expulser.
Enclencher la procédure d’expulsion
La procédure d’expulsion est l’ultime recours du propriétaire, après qu’il eut fait tout son possible pour ne pas en arriver là. Il s’agit d’une procédure qui intervient après l’assignation en justice du locataire. Le juge doit statuer sur la situation et apprécier si le grief est suffisamment grave pour justifier l’expulsion du locataire. À savoir : la procédure d’expulsion ne peut être effective durant la trêve hivernale, qui s’étend du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante, hors contexte particulier. Là encore, le locataire obtient une dernière chance de rembourser la dette locative qui lui incombe, un délai de paiement peut lui être accordé par le juge. Si le paiement est impossible, le tribunal rend sa décision et ordonne la résiliation du bail ainsi que l’expulsion du locataire dans les mois qui suivent. Le propriétaire envoie une lettre officielle ordonnant à son locataire de partir, il s’agit d’un commandement de quitter les lieux. À compter de la réception de ce courrier, l’expulsé a deux mois pour reprendre ses affaires et s’en aller. La justice peut lui accorder un délai supplémentaire si le locataire est en difficulté et n’a pas trouvé un nouveau logement entre temps.
